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房子的隱形泡沫!

發(fā)布時間:2023年02月13日     瀏覽次數(shù):758次

       前幾天在星球講到一個概念——樓市“隱形泡沫”。

       討論很激烈,很多人想讓我多講講,那就以此作為今天聊房的主題。

       最近有一部劇挺好看,叫做《狂飆》,高啟強因為買不起等離子電視,蝴蝶效應,走上黑道。

       的確,2000年左右的2萬相當于現(xiàn)在的20萬,家里有一臺等離子,絕對人中龍鳳,做夢都能笑醒。

       然而,20多年后的今天,500塊錢的電視都碾壓等離子好幾個level,等離子卻只剩下了懷舊價值,使用價值基本為0。

       這是為什么呢?

       科技代差。

       科技進化是跳躍性的,一代革一代的命,極大提高了產(chǎn)能和體驗,規(guī)模效應又逐漸拉低商品價格。

       從大哥大到九宮格,再到千元智能機的手機市場以及從油到電的汽車市場,都在重復著相同路徑。

       可以說,基本所有工業(yè)商品都難以逃離“科技代差”——產(chǎn)品跨代升級,老物件被淘汰。

       那么房子呢?

       如果按照工業(yè)制造邏輯,市場產(chǎn)品更新?lián)Q代之后,老房子被淘汰,價格一定是大跌的,但你會發(fā)現(xiàn),二十年來,房價整體卻是上漲的。

       這是因為房子在折舊,但背后的資源卻在漲價。

       城鎮(zhèn)化建設道路上,有大量的人口涌入城市搶奪資源,資源長期“需求大于供給”,稀缺性戰(zhàn)勝了“隱形泡沫”。

       就像我前段時間去北京西城區(qū)一個70年多年前的老學區(qū)房,轉(zhuǎn)身都很困難,價格卻能賣到12多萬一平米,比5環(huán)外的大平層都貴了不少。

       然而,現(xiàn)在想說的是:并不是所有房子都有這樣的好運氣。

       最近我在山東省逛了大半圈,深深感受到有些城市的“隱形泡沫”。

       到處都是掛牌1-2年以上的房子,最有意思的是,所有人都覺得值這么多錢,但就是沒人買……

       「有價無市」變得根深蒂固。

       比如一套位于青島嶗山的房子,123平米2室2衛(wèi),掛牌價格500萬。

       如果按照地段論,嶗山屬于青島最好的區(qū),小區(qū)前面不遠處去就是海景大平層,價格能賣到6-7萬/平米。

       而它只賣到4萬多,應該沒問題的。然而就這樣掛了大半年,看房的人寥寥無幾。

       業(yè)主和中介把原因歸結(jié)于市場行情不好,但我認為,更多在于產(chǎn)品已經(jīng)失去了被購買的“理由”。

       首先,沒有強資源綁定。

       交通、商業(yè)、學校、醫(yī)院、生態(tài)這些資源里,哪些是強資源?

       答案是學校和生態(tài)。

       學校會隨著時間沉淀,師資和生源力量互相促進,價值沉淀越來越高,只要高考制度一日不破,學區(qū)房的價值就永遠難以撼動。

       而生態(tài),是所有門類里唯一不可復制的資源,江河湖泊公園等等,是人們追求高品質(zhì)健康生活的向往。

       當然學校和生態(tài),也要站在城市發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)主軸之上才能達到1+1大于2的效果,否則,核心區(qū)變遷,房地產(chǎn)價值照樣觸頂。

       這套房子,一無好的學區(qū),二跟海又有一定的距離,只占了大區(qū)的利好,稀缺性很弱。

       其次,產(chǎn)品出現(xiàn)了“代差效應”。

       跟電視、手機這些工業(yè)品一樣,房子會衰老,一代跟一代之間的差距很大。

       這套房子是15年前的產(chǎn)品,123平米才做到了套二,在當時可能滿足了人們居住的需求,但放到現(xiàn)在,套三以上才是主流。

       大人一個臥室,小孩一個臥室,另外一個做客臥也好,做書房也好,空間的功能性需求是所有家庭剛需。

       而且,現(xiàn)在大部分產(chǎn)品基本都做到了人車分流,這對生活的幸福指數(shù)提升極高。

       因為誰都不想在小區(qū)里遛彎的時候還要考慮車來車往的安全因素,也不想大晚上被回來的車燈晃的頭疼。

       在往上講,還有物業(yè)和外立面。

       之前我寫過專門的文章,中國物業(yè)制度是存在BUG的,開盤的那一刻就定死了物業(yè)費,很可能幾十年都不漲。

       物業(yè)費不漲,但通脹會漲,這導致物業(yè)為了利潤開始縮減成本,把小伙子換成老大爺,小姑娘換成老大媽,5個保潔換成2個,園林干脆不做維護。

       所以10多年前的房子,普遍老得很快,最典型的老態(tài)就表現(xiàn)在草坪和外立面上。

       15年前外立面的工藝基本都是面磚跟涂料。這種東西容易脫落鼓包,被雨水沖刷后,形成黃黑色的銹斑,加速了小區(qū)的老態(tài)。

       最重要的是,設計審美也在跨代創(chuàng)新,10年前的審美喜歡做歐式,5年前喜歡做新中式,而現(xiàn)在年輕人的審美逐漸向現(xiàn)代簡約轉(zhuǎn)移。

       如果你買一套老房子,裝修可以翻新,格局甚至也可以重新調(diào)整,但外在房屋建造的“硬件”以及軟運營,已經(jīng)很難跟得上這個時代的節(jié)奏了。

       而且在大基建的超速發(fā)展下,整個城市被道路和地鐵拉開了框架,攤平了通勤時間,加速發(fā)酵了“隱形泡沫”。

       “買一套不帶強資源的核心區(qū)老房子,還是選擇稍遠距離的新房子”,這是我之前對身邊年輕人的一個調(diào)查。

       一線城市,大概是4比6,但在二三四線城市,86%選擇新房子,14%選擇老房子,大多數(shù)人甚至愿意犧牲單程半小時的通勤時間,來換更高品質(zhì)的居住體驗。

       而未來市場的主要客群,恰恰就是這些對生活有著較高追求的年輕人。

       很多人問我,再過十年是否也會認為現(xiàn)在的房子很“老”了?

       這個可以參考工業(yè)制品的邏輯。

       2007年第一代蘋果上線后,改變了手機工業(yè)的歷史進程,但從喬布斯離世之后,蘋果作為全球最強智能機,迭代創(chuàng)新就很艱難了。

       一直都在比大更大,優(yōu)化硬件和軟件,近些年折疊屏的創(chuàng)新,多少有些偽需求。

       有人說,喬布斯帶走了創(chuàng)新,其實大多數(shù)人預測,喬布斯在世也很難做出更新穎的創(chuàng)新,這是所有工業(yè)品的宿命,除非創(chuàng)造出“全息立體”這種跨時代的產(chǎn)物。

       房子也是這樣。

       玻璃幕墻、新風系統(tǒng)、同層排水技術、智能家居、地源熱泵、人車分流、五重入戶禮……等等技術,對十幾年前的產(chǎn)品是革命性的。

       但對于未來來說,我們很難再找到跨時代的制造工藝,來改變居住的品質(zhì)。

       所以我們大膽預測,未來幾十年的居住產(chǎn)品,都是在目前的基礎上不斷優(yōu)化,而無法產(chǎn)生革命性的巨變。

       起碼我認為在自己的有生之年不會。

       那么順著這個邏輯,未來隨著工藝科技的提升,很多出現(xiàn)在豪宅產(chǎn)品的設計,都可能下沉到改善甚至剛需。

       屆時就會對10多年前的產(chǎn)品,產(chǎn)生跨領域的降維打擊,就好比現(xiàn)在的4K85寸超清智能電視跟高啟強買不起的等離子一樣。

       同樣的價格,天翻地覆的變革。

       講這么多我只想表達一個概念:

       現(xiàn)在的產(chǎn)品和15年前的產(chǎn)品存在跨時代的“割裂感”,但現(xiàn)在的產(chǎn)品可能跟未來20年差距都不大。

       那么,在城鎮(zhèn)化日漸飽和,房子沒有那么稀缺的年代,不帶強資源的老房子,無論是否在核心區(qū),都會面臨著持續(xù)衰敗的結(jié)局。

       當然一線城市不會表現(xiàn)那么明顯,因為核心區(qū)不變,政府也有足夠的能力維持社區(qū)的“新”,大不了房子徹底老了,推倒重建。

       之于對于后面的城市,恐怕就沒那么幸運了。

       今年行情一定會比去年好,三年積壓的需求也會相應釋放,一二線還會帶動三四線來一波久違的行情,但這種行情對于有些城市來說,很可能是最后一波。

       也意味著賣掉手里老房子的機會,屈指可數(shù),這句話送給能看懂這篇文章的朋友。

                                                                           來源:子木聊房