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資 陽 地 建 信 息第18期

發(fā)布時間:2017年09月13日     瀏覽次數:3644次

         


      第  18

商會秘書主辦                            2017911      

 

按:為深入理解新經濟發(fā)展理念,厘清房地產業(yè)走勢?,F將《黃奇帆在復旦大學談房地產經濟十大失衡》分期編發(fā),以期有所裨益。

 

 (續(xù)上,接17期)

失衡之六:銷售租賃比例

在美國和歐洲,所有的商業(yè)性房屋,50%左右銷售,50%租賃。租賃有兩類,一類是房產商自己開發(fā)的房產租賃,第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租賃,這就形成了50%的租賃市場。

新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前,我們都住在政府集體企業(yè)的公房中產權歸公家,分配的房子歸你租用,不是你的產權,也不能買賣。

這十年開發(fā)的房屋,每年十幾億平方米,作為租用的,不到10%,90%以上的商品房都是買賣,這個市場是畸形的。

租賃市場有3個不足:第一,租賃者是弱勢群體,沒有談判的能力,租房的人和企業(yè),可以隨心所欲地調租金;第二,業(yè)主隨意把房子收走;第三,各種重要的公權部門,沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇,租了房子的上不了這個學區(qū)的學校,必須買房,醫(yī)療也是這樣,醫(yī)保的服務都和產權房有關,入戶也是,買房滿幾年可以入戶,租房就不行。

老百姓有了這個心態(tài)之后,會覺得我現在租房子是沒辦法,只要有一天,稍微有條件就買產權房,總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。

失衡之七:房價收入比

六七年家庭收入買套房是個合理的年限,我們現在實際情況,均價對均價,一線城市一般都在40年左右。

紐約、倫敦市中心的房子也不便宜,但是按倫敦房子的均價,家庭戶均收入10年以內也可以買到房。

總得來說,我們高得離譜。一般的二線城市,在20多年,當然也有邊緣一些的地方,五六年。

失衡之八:房地產內部結構

一二線城市土地供不應求,房產開發(fā)量供不應求,這些地方只夠賣三四個月,而且是在限賣限購的情況下,不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。這是一種失衡,資源錯配。

供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子,供過于求的地方應該不再批土地給它。這就要把錯配的資源調配回來。具體而言,房地產開發(fā)是個供給端的概念,不是等到市場需求端來調控,一定是在供給端,政府和企業(yè)可以有明確的信息,進行調整的。

比如,一個城市人均住宅是多少,大賬上說40平方米,如果只有100萬人,這個城市造4000萬平方米就夠了,過去幾十年,留了2000萬平方米,結果每年又去開發(fā)1000萬平方米,五年一過,有個七八千萬平方米,人均住宅面積就變成70平,80平,肯定過剩。

所以這是可以預測的,應該有規(guī)劃數的,上下波動個10%、15%,不得了,不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少,政府短期效應,這會兒開發(fā)的多,GDP投資拉動的多,短期效應,然后拍拍屁股走了,這個地方容易爛尾,后面的人收拾爛尾。

一個地方應該建多少寫字樓?各個地方都在蓋寫字樓,作為城市中央商務區(qū)造的寫字樓,為全社會的貿易公司服務的,一般中等城市以下,每兩萬元GDP一平方米,如果你的城市有1000億的GDP,說穿了,500萬平方米的寫字樓到極限了,多造一定是過剩的。

如果是像上海這樣的大城市呢,資源利用率高,其實GDP,4萬元左右一個平方,上海一年有25000億的GDP,第三方造的為所有人用的寫字樓,6000萬平方米足矣。上海商業(yè)零售額在1萬億左右,這1萬億蓋多少商場、零售商店呢?大賬上說,2萬元一平方米,1萬億造5000萬平方米;上海還有一種方法,一個人2平方米,上?,F在2400萬人,打造5000萬平方米,這種算法內在都有規(guī)則。如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元,這一平方米的房子的價格在大城市里倒要幾萬元,賠死了。

有些城市,開發(fā)商一進來,搞一個五十萬方的大賣場,不是一個老板搞的,這個老板搞兩個,那個老板搞兩個,政府有興致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

這些都是要吸取教訓的。

失衡之九:市場秩序

比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅,原來是工業(yè)后來做商業(yè),隨便轉化用途,隨意變換容積率,可能政府知道了,罰款一下。

各種亂象很多。房產銷售時,商鋪的面積切碎了賣,賣不掉了,售后返租,實際上是高息攬儲,最后壞賬,變成社會不穩(wěn)定的源頭。

房產商在融資的時候,高利貸,職工系統(tǒng)亂集資,社會上騙老百姓亂集資,都是房產商在開發(fā)中的亂象。

還有一種,批了土地后,兩年必須啟動開發(fā),三五年完成,太多的房產商囤積了地十年沒有開發(fā),這十年來,房價漲了10倍,什么活也不干,利潤增加10倍。

政府土地儲備很少,開發(fā)商土地多多,囤地,囤房,賣不掉的房,切碎了賣,售后返租,當股票一樣的當成標準化的再賣。

這些都是要加強管理。

失衡之十:調控方向

失衡是政府本身在管理房地產時,經濟下行希望刺激房地產,往東調,房地產泡沫來了以后,希望壓住它,穩(wěn)住它,不讓它亂漲價,往西調?,F在房地產調控是有這種不東不西的狀態(tài)。

再有呢,采取的辦法行政性的居多,短期的措施缺少理性的長周期措施,缺少法律性措施,缺少經濟邏輯、經濟杠桿措施。

比較多的是需求側的調調控控,緊緊松松,在供給上進行有效的結構性調控比較少。

這就是我們在調控方面的缺陷,也是習總書記批評的,這種政府長周期的法制性的問題。

以上十項,是房地產失衡的具體表現,這種失衡會帶來三個后果:實體經濟脫實就虛,土地成本高,房價高,對搞實體經濟的投資肯定是不劃算的。

實體經濟看到搞房地產那么輕松,賣套房比它好幾年賺的都多,有點錢就不再往實體投,都投到房地產。實體經濟的職工,也因為房地產價格過高,招來的人才買不起房,沒地方住。

 

從長周期來說,房地產是必須要有的,但是高房價造成的后果,對實體經濟的傷害是不言而喻的。(完)

 

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