資  陽(yáng)  地  建  信  息

      第  17 期

商會(huì)秘書處主辦                            2017年9月6日　 　　　　

按：為深入理解新經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，厘清房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)?，F(xiàn)將《黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡》分期編發(fā)，以期有所裨益。

失衡之二：土地價(jià)格

(續(xù)上，接12期)

這十年，一線城市的房?jī)r(jià)幾乎漲了10倍以上，有時(shí)候大家會(huì)說(shuō)這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國(guó)GDP 10多萬(wàn)億的時(shí)候，貸款余額也就是10多萬(wàn)億，現(xiàn)在是150多萬(wàn)億，貨幣增加了十幾倍，房?jī)r(jià)有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。到底是貨幣漲，房?jī)r(jià)漲，還是土地漲，房?jī)r(jià)漲呢？

我個(gè)人認(rèn)為，一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是沒(méi)錯(cuò)的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價(jià)呢？說(shuō)明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個(gè)供過(guò)于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價(jià)格跌掉一半也是有可能。

房地產(chǎn)之所以漲價(jià)，一個(gè)很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)跟著漲，房子本身是會(huì)貶值的，每年折舊，用個(gè)幾十年可能就會(huì)拆掉，但是在城市里，土地每年都會(huì)升值，最后這個(gè)房子哪怕拆掉了還會(huì)值幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，是因?yàn)檫@塊土地升值了，我們土地升值有點(diǎn)畸形，長(zhǎng)得特別高。

地價(jià)漲有三個(gè)原因：第一個(gè)原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來(lái)的土地拍賣制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時(shí)在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度，幾個(gè)月學(xué)了回來(lái)，中國(guó)第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對(duì)這件事，應(yīng)該說(shuō)了解得特別清晰。總的來(lái)說(shuō)，拍賣有它的好處，在政府主導(dǎo)的機(jī)制里，拍賣是陽(yáng)光的市場(chǎng)機(jī)制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會(huì)害了多少干部。

拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價(jià)高者得，很多家來(lái)叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價(jià)，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個(gè)有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬(wàn)一畝的時(shí)候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點(diǎn)和規(guī)則不合。這是第一點(diǎn)原因，拍賣制本身會(huì)推高地價(jià)。

第二個(gè)原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說(shuō)我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會(huì)比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點(diǎn)，而且是不均衡的，對(duì)一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣地價(jià)越高，最后倒過(guò)來(lái)，地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。這是第二個(gè)問(wèn)題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問(wèn)題。

第三個(gè)原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地?cái)U(kuò)張來(lái)發(fā)展，新增土地?cái)U(kuò)張是跟國(guó)家要的指標(biāo)。每一個(gè)城市的市長(zhǎng)，另外有個(gè)手，它在干的一個(gè)活呢，是不要指標(biāo)了，把這個(gè)城市幾十年上百年留下來(lái)的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來(lái)就是城市建設(shè)用地。

拆遷會(huì)有什么情況呢？如果這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大體是7000元一平方米，你來(lái)拆1000戶，每戶有個(gè)100平方米，這10萬(wàn)平方米怎么補(bǔ)償？大體上按照這個(gè)地區(qū)的均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，這是拆遷的基本邏輯。所以拆遷10萬(wàn)平方米的土地，地價(jià)7000元/平方米，造出來(lái)的房子一定到一萬(wàn)五六，拆遷會(huì)帶來(lái)巨大的土地成本。

過(guò)了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬(wàn)五、兩萬(wàn)，這很正常，以這個(gè)地價(jià)成本拆出來(lái)的房子，造出來(lái)的就會(huì)賣三萬(wàn)四萬(wàn)。這個(gè)意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來(lái)，造新房子滾動(dòng)開發(fā)，房?jī)r(jià)容易高。

所以，我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機(jī)制下，在一個(gè)總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個(gè)機(jī)制疊加在一起，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往上升。一定要說(shuō)這里面哪個(gè)人負(fù)責(zé)，這里面是一種機(jī)制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價(jià)高，老百姓埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無(wú)法改變它。

失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會(huì)資源

每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財(cái)政稅收的比重中太大，這是三個(gè)失衡。

從投資來(lái)說(shuō)，一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過(guò)25%，這個(gè)話呢，10年前我在重慶管這個(gè)事情定了這個(gè)原則后就在說(shuō)，我看到網(wǎng)上有一個(gè)專家說(shuō)，黃奇帆這個(gè)人有時(shí)候會(huì)拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯(cuò)，但是到底是什么地方來(lái)的理論？就定了很武斷的結(jié)論。

我當(dāng)時(shí)看到，想了想，我似乎因?yàn)椴皇墙淌?，不?huì)整天寫報(bào)告，為什么這么做那么做。實(shí)際上有個(gè)理論，很簡(jiǎn)單，就是六分之一的理論。一個(gè)人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會(huì)很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個(gè)1/6是這么來(lái)的。

一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。意思就是，GDP不能都用來(lái)投資造房，否則就像一個(gè)家庭無(wú)法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。一個(gè)正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過(guò)GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

我們現(xiàn)在國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市，有5個(gè)城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個(gè)GDP的60%以上，然后有16個(gè)城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個(gè)城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。房子賣得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有跟進(jìn)，工商產(chǎn)業(yè)沒(méi)有跟進(jìn)，空城鬼城便會(huì)出現(xiàn)，各種情況都有。

這是第三個(gè)失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為增長(zhǎng)的撒手锏。

失衡之四：綁架金融

2016年，中國(guó)100多萬(wàn)億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國(guó)而言，到去年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說(shuō)，脫實(shí)就虛，這么多金融資源沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，都在房地產(chǎn)。

失衡之五：稅收

這些年，中央加地方的財(cái)政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來(lái)還好，但是因?yàn)橹醒霙](méi)有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬(wàn)億。

在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個(gè)國(guó)家的稅收是17萬(wàn)億，地方稅總的10萬(wàn)億，有4萬(wàn)億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來(lái)，將近8萬(wàn)億。

講這段話的意思是，整個(gè)地方的收入是多少呢？一共是13萬(wàn)億、14萬(wàn)億，里面有接近8萬(wàn)億，是和房地產(chǎn)有關(guān)的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會(huì)斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。(待續(xù)，轉(zhuǎn)下期)

發(fā)：各會(huì)員單位。

送：  市工商聯(lián)（總商會(huì)）、市住建局、市民政局、市工商局。?