既有住宅加裝電梯,是一項(xiàng)惠及百姓、廣受歡迎的“民生工程”,使很多既有住宅樓包括老舊小區(qū)單元安裝了電梯,告別“爬樓難”,極大方便了出行,讓人民群眾獲得了“上上下下”的幸福。
然而,全國(guó)各地既有住宅加裝電梯設(shè)計(jì)工程呈現(xiàn)進(jìn)展不一、效果差異等不同狀態(tài),究其原因在于對(duì)加裝電梯涉及的政策支持、加裝電梯設(shè)計(jì)、入戶技術(shù)、安全保障和協(xié)同推進(jìn)等問(wèn)題是否得到系統(tǒng)的考量和解決。
國(guó)家對(duì)既有住宅加裝電梯總的方針和宗旨是“服務(wù)老齡社會(huì),鼓勵(lì)加裝電梯”。然而,在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中,也有少數(shù)地方政府扶持力度不夠、牽頭力度不足、審批程序多,造成居民加裝電梯訴求協(xié)調(diào)難,成功加裝電梯數(shù)量少。對(duì)于多層住宅加裝電梯遇到的新情況、新問(wèn)題缺乏有效的解決辦法,出臺(tái)的具體實(shí)施細(xì)則不具體,一知半解,不切實(shí)際,可操作性差。
去一些地方對(duì)既有住宅加裝電梯實(shí)行“一票否決制”,居民意見(jiàn)不一成為既有住宅加裝電梯的最大障礙。尤其是一樓住戶以擔(dān)心電梯有噪音、影響通風(fēng)采光、存在安全隱患、房?jī)r(jià)貶值等不同理由,對(duì)加裝電梯持消極態(tài)度,有的甚至強(qiáng)烈反對(duì)或設(shè)阻,致使一些既有多層樓房無(wú)法加裝電梯。
在《民法典》生效實(shí)施之前,只要滿足《物權(quán)法》第76條規(guī)定的“雙2/3”即可對(duì)加裝電梯工程予以報(bào)建和推進(jìn)實(shí)施?!段餀?quán)法》第76條第一款第(六項(xiàng))規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?!奔扔凶≌友b電梯顯然屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”,需要“雙2/3”同意。
以六層既有住宅一個(gè)單元12戶專有部分建筑物總面積1200平米為例,只要達(dá)到專有部分建筑物面積800平米業(yè)主和8戶業(yè)主同意即可。
2021年1月1日生效實(shí)施的《民法典》,降低了對(duì)既有住宅加裝電梯這項(xiàng)“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”業(yè)主表決同意的門(mén)檻。
同樣以六層既有住宅一個(gè)單元12戶專有部分建筑物總面積1200平米為例,在獲得專有部分建筑物面積800平米業(yè)主和8戶業(yè)主參與表決的基礎(chǔ)上,只要達(dá)到參與表決的“專有部分建筑物面積800平米業(yè)主的3/4(600平米)和參與表決的8戶業(yè)主的3/4(6戶)的同意”,即滿足了法定比例。
通過(guò)對(duì)《民法典》第278條和《物權(quán)法》第76條的比較,在前述12戶專有部分建筑物總面積1200平米的事例中,我們不難看出,《民法典》生效實(shí)施后,參與表決的專有部分建筑物面積和參與表決的業(yè)主與依照《物權(quán)法》第76條規(guī)定要求的800平米和8戶業(yè)主(“雙2/3”)比較降低到了600平米和6戶業(yè)主(雙“1/2”)。
各級(jí)政府、有關(guān)組織和人民法院都要按照《民法典》“總則編”和“物權(quán)編”有關(guān)規(guī)定積極作為,對(duì)不支持配合的少數(shù)住戶,多數(shù)意愿住戶應(yīng)當(dāng)盡最大努力做好說(shuō)服勸導(dǎo)工作,實(shí)在無(wú)法協(xié)調(diào)的,可向所在社區(qū)或政府職能部門(mén)反映,由社區(qū)或政府職能部門(mén)調(diào)解或申請(qǐng)有關(guān)組織調(diào)解,力爭(zhēng)促成全體業(yè)主同意。對(duì)加裝電梯反對(duì)并設(shè)阻的業(yè)主,可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿住戶訴請(qǐng)人民法院判決支持加裝電梯,排除妨礙,并按照樓層比例分擔(dān)費(fèi)用。對(duì)不自動(dòng)履行判決的,可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
對(duì)少數(shù)業(yè)主以所謂影響通風(fēng)、采光、安全隱患、房?jī)r(jià)貶值等不同理由訴請(qǐng)阻止加裝電梯的,人民法院應(yīng)做好調(diào)解工作,或駁回其訴訟請(qǐng)求。
《民法典》加裝電梯政策相關(guān)補(bǔ)充
《中華人民共和國(guó)民法典》將于2021年1月1日起施行。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八十八條的規(guī)定,法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。如果現(xiàn)行既有住宅加裝電梯管理辦法中關(guān)于業(yè)主表決比例的規(guī)定與《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定不一致的,從2021年1月1日起,既有住宅增設(shè)電梯的業(yè)主表決比例應(yīng) 依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定執(zhí)行,即業(yè)主申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
讓人類進(jìn)步,是我們不可推卸的社會(huì)責(zé)任。
來(lái)源:徐匯區(qū)司法局漕河涇司法所