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專(zhuān)家:評(píng)估房子投資價(jià)值 三公式教您如何估算

發(fā)布時(shí)間:2015年03月09日     瀏覽次數(shù):2515次

考察一處房產(chǎn)是否值得投資,最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值,即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值。

一、租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù),是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。

投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

二、8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入,比租金乘數(shù)適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來(lái)說(shuō),回收年數(shù)越短越好,合理的年數(shù)在8年~10年之間。

三、15年收益高于買(mǎi)入價(jià)

如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià),該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià),該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià),該物業(yè)不宜投資。

 

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