“十三五”期間，我委認真貫徹落實市委市政府關于老舊小區(qū)綜合整治要“突出適老化改造、注重盤活存量，改善人居環(huán)境，提升老舊小區(qū)功能，建立良性長效機制”等有關工作要求，探索將全市老舊小區(qū)綜合整治和建立長效管理機制統(tǒng)籌實施。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會副主任馮可梁
“十三五”期間工作情況
（一）全市老舊小區(qū)綜合整治工作有序推進，改造后老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機制初步建立
自2017年新一輪老舊小區(qū)綜合整治工作啟動以來，通過自下而上的方式，全市已累計確認了433個項目，涉及小區(qū)511個、住宅樓3646棟，居民34萬戶；拆除違法建設、規(guī)范物業(yè)管理等整治類內容已全面實施；累計開工項目317個、完工項目105個。
特別是2020年，全市努力克服疫情影響，老舊小區(qū)綜合整治工作躍上了新臺階，實現(xiàn)新開工項目220個，涉及261個小區(qū)、建筑面積1038萬平方米、居民17萬戶；新完工項目61個，涉及72個小區(qū)、建筑面積214萬平方米、居民3.5萬戶，居民滿意度達90%以上。圓滿完成了開工200個項目、完成50個項目的年度任務目標。
截至目前，“十三五”時期列入改造范圍的511個小區(qū)，基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，461個小區(qū)成立了業(yè)委會或物管會,占項目總數的90%以上。
（二）完善小區(qū)治理體系，搭建小區(qū)改造議事協(xié)商平臺
我們始終堅持黨建引領、業(yè)主決策、屬地組織和部門指導相結合，著力組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)建立健全政府主導、居民自治、社會力量協(xié)同的小區(qū)治理體系。改造實施中，積極搭建小區(qū)改造議事協(xié)商平臺，居民共建共治共享的內生動力得到有效激發(fā)。
比如，西城區(qū)盆兒胡同62號院項目，實施過程中充分發(fā)揮基層黨組織的黨建引領作用，以“街鄉(xiāng)吹哨、部門報到”為抓手，搭建“2（街道、社區(qū)）+3（實施主體、設計、施工單位）+X（轄區(qū)內人大代表、政協(xié)委員、黨員代表、樓門長和其他關心小區(qū)改造事宜的熱心人士）”的小區(qū)改造議事協(xié)商平臺，黨員、志愿者發(fā)揮模范先鋒帶頭作用，培養(yǎng)分層協(xié)商議事骨干力量，極大地激發(fā)了居民主人翁意識。
（三）始終堅持改造與管理同步實施
明確老舊小區(qū)綜合整治必須先成立業(yè)委會或物管會，注重整治改造與長效管理的有效銜接。所有改造項目，樓本體、設施改造、環(huán)境提升與規(guī)范物業(yè)管理引進同步開展，對改造后的小區(qū)全部形成常態(tài)化的物業(yè)管理長效機制，使改造成果能夠得到長期保持。
2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》出臺后，我們專門印發(fā)《關于加強北京市物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務水平三年行動計劃》，著力在提高業(yè)委會（物管會）組建率，物業(yè)服務覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率上下功夫，堅持老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理同步。在2020年6月印發(fā)的《關于確認2020年第一批老舊小區(qū)綜合整治項目及有關工作的通知》中，我們明確要求，已確認尚未進場施工項目，要確保在改造工程進場前完成業(yè)委會或物管會的組建工作，完善物業(yè)管理制度；其他已確認在施或完工項目，要抓緊推進業(yè)委會或物管會組建工作。以上舉措為完善社區(qū)民主協(xié)商機制，加快物業(yè)服務專業(yè)化市場化進程，推進共建、共治、共享的老舊小區(qū)社區(qū)治理體系打下了堅實的基礎。
從2019年開始，我們開始探索引入社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治，探索以“物業(yè)+”的形式推進。目前，第一批6個引入社會資本試點項目，朝陽區(qū)勁松北社區(qū)、石景山區(qū)六合園七星園和五芳園、通州區(qū)玉橋南里、西城區(qū)真武廟五里、大興區(qū)棗園和三合南里，以及石景山區(qū)古城南路東、西小區(qū)和十萬平小區(qū)等項目穩(wěn)步推進，勁松北社區(qū)推進較快，初步形成了“勁松模式”，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務水平大大提升，物業(yè)收費率已超過80%，實現(xiàn)了良性循環(huán)；其余項目中，六合園、玉橋南里、棗園和三合南里“示范區(qū)”改造提升已完成，居民享受到了改造成果，并愿意積極主動繳納物業(yè)費。
（四）推動老舊小區(qū)治理良性循環(huán)機制，不斷完善政策措施
我們始終把推動建立老舊小區(qū)治理的良性循環(huán)機制作為綜合整治的重要工作目標和抓手。
一是,要求各區(qū)在項目改造前完成業(yè)委會或物管會組建的同時，引導業(yè)主就物業(yè)服務標準、收費標準達成一致意見，簽訂物業(yè)服務協(xié)議，引入專業(yè)化的物業(yè)服務。
二是,積極鼓勵基層通過高效組織，指導業(yè)主組織發(fā)揮作用，督導物業(yè)服務企業(yè)提供良好服務，落實居民繳納物業(yè)費、補建續(xù)籌專項維修資金等改造義務，逐步建立健全老舊小區(qū)的良性循環(huán)機制。
三是,進一步修改完善了維修資金改革方案、相關配套文件及試點方案，并針對規(guī)范業(yè)主使用表決程序、簡化使用審批要件、房改房維修資金補建、維修資金續(xù)籌等重點難點問題展開了試點。
四是,推進研究老舊小區(qū)改造技術導則和適老化改造意見，分類細化改造標準，抓好公共環(huán)境適老化改造和無障礙環(huán)境建設等重點任務，鼓勵實施“物業(yè)+養(yǎng)老”服務。
比如，通州區(qū)北苑街道辦事處制定了《北苑老舊小區(qū)旅游新村物業(yè)長效管理辦法》，建立考核平臺、懲罰機制，采取業(yè)主、社區(qū)、街道對物業(yè)服務進行打分，制定物業(yè)服務企業(yè)誠信“紅黑名單”等措施，加大了物業(yè)監(jiān)管力度。昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)政府制定了《回南家園小區(qū)長效機制方案與實施計劃》，明確了改造后的物業(yè)服務標準和收費標準，建立了組織實施與工作機制、監(jiān)督考核措施，切實督促物業(yè)服務企業(yè)提供好的服務，讓居民嘗到了甜頭。
“十四五”期間工作
“十四五”期間，我們將重點抓好四項工作：
一是出臺老舊小區(qū)綜合整治“十四五”規(guī)劃并推進實施
明確到“十四五”期末，力爭基本完成全市2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)的綜合整治任務。全面開展群眾動員工作，堅持自下而上、居民 自愿原則，發(fā)揮業(yè)主、業(yè)委會或物管會作用，充分調動居民參與老舊小區(qū)改造積極性，持續(xù)完善項目儲備庫，條件成熟的納入實施范圍，滾動推進。
二是完善老舊小區(qū)改造納入社區(qū)治理機制
樹立共同締造理念，構建黨建引領下的多元治理模式。將老舊小區(qū)改造工作納入社區(qū)治理體系，并完善相關工作機制。做好群眾工作，將群眾工作貫穿于老舊小區(qū)改造全過程，堅持改造與管理同步實施，引入專業(yè)化物業(yè)管理，加強住宅專項維修資金補建續(xù)繳，健全老舊小區(qū)長效管理機制，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理向社會化、規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。
三是大力引入社會資本
推廣“勁松模式”“首開經驗”，完善市場化實施機制，建立“多個一點”的資金投入機制，統(tǒng)籌用好存量資源，結合規(guī)劃和居民意愿改擴建公共服務設施，滿足居民多樣性、便利性需求。
四是聚焦重點難點問題，實現(xiàn)改革突破
聚焦推進實施中遇到的適老化改造、專業(yè)管線統(tǒng)籌、危舊樓改建、加裝電梯、上下水改造、完善標準體系、物業(yè)管理、維修資金歸集補建續(xù)籌、群眾工作、中央單位老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌、落實產權單位主體責任等方面問題，著力推進改革取得突破。
在老舊小區(qū)綜合整治工作具體實施中，同步推進建立物業(yè)管理長效機制有哪些需要把握的重點？
老舊小區(qū)綜合整治工作中，我市始終堅持按照黨組織領導、業(yè)主決策、屬地組織和部門指導相協(xié)調，堅持改造與管理同步實施，堅持業(yè)主繳費與政府扶持相結合的原則組織實施。相關政策中明確，居民申請實施老舊小區(qū)綜合整治前，必須建立物業(yè)管理長效機制。
按照業(yè)主決策、屬地組織、部門指導的原則，改造前，將物業(yè)管理與改造工程同步表決,業(yè)主同意實施物業(yè)管理并交納物業(yè)服務費的，方可申請列入綜合整治計劃；改造中，物業(yè)服務企業(yè)要全程參與，提出合理化建議，參與工程驗收工作；改造后，物業(yè)管理要無縫對接，提供約定的物業(yè)服務，業(yè)主按照協(xié)議繳納物業(yè)服務費用。
各區(qū)政府結合實際情況，采取“以獎代補”的形式，對新引入的物業(yè)服務企業(yè)進行市場培育、扶持。
在老舊小區(qū)綜合整治組織實施過程中，同步推進建立物業(yè)管理長效機制，要重點把握好以下幾個方面：
一是有效發(fā)揮業(yè)主組織作用
要認真落實物業(yè)管理條例，積極發(fā)揮黨建引領作用，提升“三率”覆蓋率的質量和效果，在項目啟動前實現(xiàn)物業(yè)引入、成立業(yè)委會或物管會和建立黨組織。這樣業(yè)主組織既能夠幫助街道及社區(qū)入戶做工作、廣泛匯聚民意、推動達成共識，又能夠有效發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管作用，通過物業(yè)服務的前期引入、長期有效的日常監(jiān)督，推動實現(xiàn)物業(yè)服務水平的不斷提高，切實把綜合整治后的老舊小區(qū)管起來、管理好。
二是引導居民承擔繳費義務
居民承擔物業(yè)費是實現(xiàn)物業(yè)管理的前提，住宅專項維修資金就是房子的養(yǎng)老錢，只有健全物業(yè)管理、補建續(xù)籌住宅專項維修資金，才能保障改造成果能夠維持得住。綜合整治的重要目標和抓手，就是要建立老舊小區(qū)治理的良性循環(huán)機制?；鶎庸ぷ髯龊昧?，物管會、業(yè)委會都有了，居民付費義務落實到位了，就能監(jiān)督和督促物業(yè)提供好的服務。有了好的服務，居民的滿意度會提高，也就更愿意繳納物業(yè)費。這也就為物業(yè)服務企業(yè)將居民繳費用之于民、提供更好的服務提供了保障，老舊小區(qū)的良性循環(huán)也就建立起來了。
三是鼓勵物業(yè)市場化方向
已完成綜合整治的小區(qū)，未實施專業(yè)物業(yè)管理的，最終還是要向專業(yè)化物業(yè)管理過渡。要加強業(yè)主自治組織和成員的履職能力培訓，調動廣大業(yè)主參與小區(qū)公共事務的主觀能動性，培養(yǎng)業(yè)主“花錢買服務”的意識，通過引入專業(yè)化物業(yè)服務、按照市場化要求運作，明確市場雙方主體的責權利，建立權責對等、質價相符的物業(yè)服務市場規(guī)則，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理向社會化、規(guī)范化、市場化方向發(fā)展，實現(xiàn)共建、共治、共享。
來源：北京市住建委
