近年來，培育和發(fā)展住房租賃市場成為促進新型城鎮(zhèn)化、解決新市民住房問題的重要途徑。今年的政府工作報告指出，要促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。同時提出要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系。在這一背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場的意義更加突出。
早在2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市開展住房租賃試點工作。在近兩年時間里，各個試點城市積極探索，取得了明顯成效。
以廈門為例，在推進住房租賃試點過程中，廈門以打造“高素質(zhì)、高顏值”宜居之城為目標，以“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”為抓手，圍繞創(chuàng)新服務(wù)管理體制機制、培育市場主體、加大市場供應(yīng)、強化平臺建設(shè)、完善配套政策等試點內(nèi)容，有力推進了廈門市住房租賃市場快速發(fā)展。
穩(wěn)步推進試點工作
5月15日，廈門市住房保障和房屋管理局召開“大力培育和發(fā)展廈門市住房租賃市場”專題新聞發(fā)布會，從工作機制、市場主體培育、住房租賃房源拓展、住房租賃平臺運營、住房租賃政策監(jiān)管扶持等方面進行了系統(tǒng)總結(jié)。作為12個開展住房租賃試點工作的城市之一，廈門的試點經(jīng)驗具有重要參考價值。
在租賃住房供給方面，一是從源頭上加大土地供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入全市整體土地供應(yīng)計劃。同時，探索利用農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地，在重點產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)、島外新城及其他租賃住房需求強烈的區(qū)域，集體經(jīng)濟組織可自愿選擇利用農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地指標建設(shè)集體租賃住房，土地所有權(quán)性質(zhì)為集體建設(shè)用地，屬于集體資產(chǎn)，租金收益歸村集體權(quán)益村民共享。
積極盤活存量房屋。支持將暫無安置需求的安置房、國有收儲土地上的空置房屋、可供租賃的零星直管公房等存量房屋，交由專業(yè)化國有房屋租賃企業(yè)統(tǒng)一管理、運營。截至今年2月，廈門全市共整理出暫無安置需求和各類閑置房屋4500多套（間），有的已交由國有機構(gòu)運營，有的正在推進之中。
修建政府投融資的公共租賃房。截至2019年4月，市級公共租賃住房運營企業(yè)安居集團已開展53個批次，解決1.1萬名職工的居住問題。目前在建公共租賃住房項目12個，共2.77萬套（間）。此外，8個項目正在抓緊推進前期工作，可提供公共租賃住房約2.2萬套（間）。
加大園區(qū)配套租賃公寓建設(shè)。2018年廈門專門出臺了《產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房建設(shè)管理工作實施意見》，規(guī)范產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房建設(shè)、運營、管理，支持各園區(qū)配套租賃公寓建設(shè)。
目前廈門共有租賃住房約175萬套（間），全市租房人數(shù)約200萬，供需基本平衡，供應(yīng)量略大于需求。市場主體培育上基本形成專業(yè)運營企業(yè)與傳統(tǒng)的“二房東”共存，“高中低并舉、大中小共存”的多元市場主體格局。全市住房租賃市場租金上，從試點工作以來總體趨穩(wěn)，年平均漲跌幅控制在5%左右。
搭建系統(tǒng)平臺是培育和發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。截至2019年5月13日，廈門住房租賃系統(tǒng)平臺系統(tǒng)的瀏覽量已經(jīng)超過129.56萬人次，房源曾發(fā)布總數(shù)達25.67萬套（間），目前發(fā)布狀態(tài)中的房源63615間。
“我們的系統(tǒng)特色是全過程監(jiān)管、全方位驗真核驗、一站式服務(wù)、實時備案（提供線上及集中成批備案便利）、全覆蓋評級、大數(shù)據(jù)分析與共享。在房源實時更新上，我們?yōu)榉慨a(chǎn)之窗、各大長租公寓提供了數(shù)據(jù)接口，批量對接房源信息，實時對外發(fā)布房源。”相關(guān)負責人表示，個人還可以在系統(tǒng)上直接發(fā)布出租房源。
在線簽約成功后，租賃雙方可在系統(tǒng)內(nèi)實時進行住房租賃合同登記備案，并可以查詢相關(guān)備案信息。同時系統(tǒng)已提供在線水、電、燃氣、有線電視等生活繳費服務(wù)，后續(xù)待與相關(guān)部門對接完成后，還可以提供公積金提取、居住證辦理、積分入學(xué)，并提供金融企業(yè)增值服務(wù)。
總結(jié)可推廣的試點經(jīng)驗
經(jīng)過探索，當?shù)刂鸩叫纬闪擞薪梃b意義的試點經(jīng)驗，為完善住房租賃市場體系提供了新思路。
加大扶持是培育和發(fā)展住房租賃市場的重要手段。2017年底，廈門頒布《廈門市租賃住房用地公開出讓實施意見》，調(diào)整租賃住房用地出讓起始價。2018年9月，頒布《廈門市促進住房租賃企業(yè)發(fā)展財政扶持資金管理辦法》，從增量獎勵、經(jīng)營獎勵兩個方面給予財政資金扶持。符合條件的住房租賃企業(yè)，稅負將由原來的6～12％下降到5％以下，大幅度降低了企業(yè)運營成本，有利于優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)做大做強。同時，完善政策保障，研究出臺了一系列政策性、示范性文件，如《關(guān)于加強培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》等。
在加大公積金支持方面，2018年６月起，租住商品房的職工每人每次提取金額上限由原有的1800元/季提高到3000元/季。截至2019年4月底，全市累計提取住房公積金支付房租58.76萬人次，總金額12.52億元，有力地支持職工的租房消費需求。
在完善公共服務(wù)方面。當?shù)赝晟谱》孔赓U戶籍管理、衛(wèi)計和社會保障政策，符合條件的承租人可按政策辦理戶口登記和遷移手續(xù)，免費享受健康建檔、衛(wèi)生保健、傳染病防控等基本公共衛(wèi)生服務(wù)，加大住房租賃教育保障，以及享有基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等各項社保待遇。此外，大力推進“金融+”。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)原則，向從事租賃住房建設(shè)及經(jīng)營企業(yè)提供金融支持，向符合條件的租賃住房出租人、承租人提供融資支持和金融服務(wù)。
培育和發(fā)展住房租賃市場，離不開專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)，構(gòu)建多元化市場力量。廈門鼓勵國有企業(yè)“帶頭引領(lǐng)”。目前當?shù)赜?4家住房租賃國有企業(yè)，占全區(qū)市市場主體的38%，擁有房源近9萬套，占全市長租公寓的總房源的60%。同時，當?shù)刈⒅匚科蟆皳尀┻M駐”，先后吸引了龍湖冠寓、世聯(lián)紅璞公寓、魔方公寓、萬科泊寓、碧桂園的“碧家國際社區(qū)”等一批全國知名品牌入駐廈門。當?shù)赝苿臃康禺a(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)“轉(zhuǎn)型參與”，也取得了一定效果。
除了增加租賃供給，做好管理服務(wù)、形成常態(tài)化監(jiān)管體系同樣重要。系統(tǒng)引入了投訴建議和信用管理機制，加強對租房全過程的監(jiān)管，保障租賃雙方的合法權(quán)益。在信用管理方面，系統(tǒng)采用信用分值、信用等級制及信用黑名單懲戒相結(jié)合的方式，加強信用監(jiān)管。同時還引用了黑名單制度，對信用分低于200分的將列入信用黑名單，在一定時間內(nèi)限制對其在“住房租賃交易服務(wù)系統(tǒng)”中的相關(guān)權(quán)限。
補齊租賃住房短板
根據(jù)2018年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，“以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板”是2019年的重點工作之一。但當前，市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。尤其在人口凈流入量大的城市，住房租賃市場租賃房源總量不足、政策支持體系有待進一步完善等問題仍然較突出。
如何補齊租賃住房短板？發(fā)展住房租賃市場既要加快籌集房源又要防控金融風險保證行業(yè)平穩(wěn)運行，因此如何平衡重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種發(fā)展模式非常重要。據(jù)介紹，目前廈門租賃企業(yè)的重資產(chǎn)運營主要集中在國有企業(yè)，以及部分由原開發(fā)商轉(zhuǎn)型的企業(yè)。目前國有企業(yè)以重資產(chǎn)運營為主，總共有三萬余套（間）為持有產(chǎn)權(quán)的租賃用房，占重資產(chǎn)運營比約為20%，也有一部分市場化輕資產(chǎn)。
“我們正在積極探索資產(chǎn)證券化，把資產(chǎn)折合成資本，進行融資，降低機構(gòu)運營成本，讓企業(yè)輕裝上陣，解決房企融資難問題?！毕嚓P(guān)負責人表示。
房屋租賃管理工作也是行業(yè)痛點之一。據(jù)介紹，廈門房屋租賃管理工作基礎(chǔ)較薄弱，僅住房保障和房屋管理局設(shè)立了“房屋交易租賃處”、廈門市房屋事務(wù)中心增設(shè)“租賃管理科”，各區(qū)、街（鎮(zhèn)）、社區(qū)都沒有職能相對集中的管理機構(gòu)，也無專職人員和配套制度，基層房屋租賃管理中的信息采集、報送、巡查、備案、服務(wù)均缺乏必要依托。
“接下來，我市打算在現(xiàn)有房屋管理、公安綜治信息系統(tǒng)和網(wǎng)格化管理資源的基礎(chǔ)上，打造一支精干、高效規(guī)模在200人左右的住房租賃網(wǎng)格員隊伍。構(gòu)建一個覆蓋全市、條塊結(jié)合、分級管理、職責明確、科學(xué)高效的住房租賃監(jiān)管服務(wù)網(wǎng)格管理體系，為我市住房租賃登記備案、信息采集共享等住房租賃監(jiān)管服務(wù)工作提供基礎(chǔ)保障?！痹撠撠熑吮硎?。
來源：中國建設(shè)報
