——“探尋2022年房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇”論壇演講
7月19日，中國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平先生應(yīng)邀出席麥田房產(chǎn)主辦的“探尋2022年房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇”論壇，并發(fā)表了主題演講。
任澤平認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷從高速增長到高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，而房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，也同樣面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
以下我們將從“中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢、中國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)以及新周期下中國房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會”等三個方面，分享任澤平先生在本次論壇中的主要觀點。
一、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨百年未遇之大變局
中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過改革開放幾十年的高速發(fā)展，取得了舉世矚目的成就：2021年中國GDP規(guī)模達(dá)114.4萬億元，以美元計價，中國GDP規(guī)模17.7萬億美元。美國2021年GDP為23.0萬億美元，中國GDP相當(dāng)于美國的約77.1%。但是，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入深水區(qū)，尤其是這兩年又面臨疫情和中美貿(mào)易摩擦，面臨的挑戰(zhàn)也越來越多。
任澤平對此分析道：“目前中國GDP約占全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模的17-18%，美國大約在23-24%，中美加起來占全球經(jīng)濟(jì)比重超過百分之四十，所以說未來的世界是中美的世界。中美貿(mào)易摩擦為什么爆發(fā)?因為美國的貿(mào)易逆差一半來自中國，從我們的角度看展現(xiàn)了我們強(qiáng)大的制造能力，從美國的角度看他面臨巨大的貿(mào)易逆差以及產(chǎn)業(yè)空心化?！?/span>
“解決這個問題最好的辦法就是中國要發(fā)展，當(dāng)有一天中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是美國的兩到三倍時，摩擦就結(jié)束了。所以說，中國最好的應(yīng)對是改革開放?！?/span>
2010年中國超過日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，當(dāng)時日本國內(nèi)輿論一片嘩然、不服，有的認(rèn)為是中國gdp數(shù)據(jù)造假所致。2021年中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模超過日本的三倍，這種質(zhì)疑聲隨之消失，日本安心做老三。中美問題解決的唯一辦法，就是有一天中國經(jīng)濟(jì)總量是美國的三倍，引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)增長、貿(mào)易、科技創(chuàng)新乃至改革開放，樹立人類文明前進(jìn)的新燈塔，于是今天看到的這些紛爭自然就會消失，因為爭論和摩擦只會在勢均力敵時才會多發(fā)，在國際秩序的叢林法則下，爭論止于實力。所以，我們要切記發(fā)展是硬道理，是首要任務(wù)。中華民族是偉大的民族，相信經(jīng)過新一輪改革開放，經(jīng)過一代代人卓絕的奮斗拼搏，中國定能重回世界之巔，拿回曾經(jīng)屬于自己的王座。
面對這種內(nèi)外部環(huán)境，中國做出了一系列調(diào)整，如供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、碳中和、新發(fā)展格局等。對于這一系列調(diào)整，任澤平評論道：“走到今天這些調(diào)整是必然的，隨著人口紅利結(jié)束，只能通過創(chuàng)新來驅(qū)動經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/span>
那中國經(jīng)濟(jì)新的增長點在哪?
任澤平認(rèn)為是“新基建”：“如果說20年前中國經(jīng)濟(jì)的“新基建”是鐵路、公路、橋梁的話，那支撐中國未來20年經(jīng)濟(jì)社會繁榮發(fā)展的‘新基建’則是：新能源、新能源汽車、充電樁、新一代信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等，這些都是未來中國新的增長引擎?！?/span>
“中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷百年未遇之大變局：通過增速換擋、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展?！?/span>
二、中國房地產(chǎn)大開發(fā)周期接近尾聲，將進(jìn)入“存量房”時代
從98年房改開始，中國的房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，增長18.2倍，年均增長15.6%。
經(jīng)過二十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲，任澤平認(rèn)為主要有三個標(biāo)志：
1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始放緩。
任澤平說：“改革開放之初中國的城鎮(zhèn)化率17.92%，中國80%多是農(nóng)民，中國的房地產(chǎn)發(fā)展，和城鎮(zhèn)人口快速增加是息息相關(guān)的。大量的人口進(jìn)城，也帶來了強(qiáng)勁的購房需求?！?/span>
“城鎮(zhèn)化基本分為兩個階段，第一個階段，是農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)人口，第二個階段是都市圈城市群化，中國已經(jīng)進(jìn)入第二個階段了?！?/span>
“現(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化率是64%，城鎮(zhèn)化的速度客觀來講也在放緩?！彪S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲，房地產(chǎn)發(fā)展也將進(jìn)入新階段。
2、人均住房面積和套戶比達(dá)到很高水平。
衡量一個房地產(chǎn)市場增長前景的兩個重要指標(biāo)，一個是人均住房面積，一個是套戶比，而這兩個指標(biāo)，中國都已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。在談到人均住房面積時，任澤平分享道：“中國的人均住房面積已經(jīng)從改革開放前的不足10平米，增長到2020年的近35平米，接近發(fā)達(dá)國家水平?！?/span>
他又分享了套戶比：“一線城市套戶比低于1，未來還有一定需求;三四線城市已經(jīng)超過1.1，再加上17-18年棚改貨幣化，很多低能級城市，年輕人走了，戶均住房甚至可能超過兩套?！?/span>
對于大多數(shù)三四線城市，住房需求已經(jīng)飽和，任澤平認(rèn)為未來中國大約70%的城市房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，因為沒有新來人口：“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要，杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么?核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力。”
3、總和生育率不斷下降。
任澤平說：“我們現(xiàn)在的生育率是1.15。是什么概念呢?美國是1.9，法國是1.8，德國、英國是1.6-1.7，號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴(yán)重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數(shù)。”
“我們的嬰兒潮在62-76年，那時的生育率在6以上，也就是每對夫婦生六個以上。70年代末我們實行了嚴(yán)格的計劃生育，生育率開始斷崖式下跌。”
“62-76年出生的這波人影響了中國的房地產(chǎn)進(jìn)程。中國房地產(chǎn)98年房改以后為什么會有黃金20年，是因為這批人趕上結(jié)婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好，是因為這批人要換房?！倍S著出生人口的下跌，中國房地產(chǎn)的人口紅利也在消失。
“買房的主力人群是20-50歲，20歲之前沒能力買，50歲之后不需要了。按照統(tǒng)計顯示20-35歲是首次置業(yè)購房，35-50歲是改善性購房?！?/span>
自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整更為劇烈的深層次原因。
所有這些因素疊加，造成了中國房地產(chǎn)開始向“存量房”時代轉(zhuǎn)變。
從長遠(yuǎn)看，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅為核心推動二次房改，實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于房地產(chǎn)，從各方面觀察來看，現(xiàn)在確實到了政策出手的臨界點，主要是保交樓和房企重組。一方面，加大對剛需和改善型需求的支持力度，長短兼顧妥善應(yīng)對局部停貸現(xiàn)象，重點是保交樓保復(fù)工保民生，給予強(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，從現(xiàn)在起，對于還在正常運轉(zhuǎn)的房企包括民營房企可以加大支持力度，能堅持到現(xiàn)在說明管理層基本面還是過硬的?？梢钥紤]由這些優(yōu)質(zhì)房企牽頭并購重組整個行業(yè)，每個這樣的房企配套一個AMC和財團(tuán)，給予金融工具配套。再不出手可能就晚了，就可能錯過時間窗口。行業(yè)內(nèi)部的并購重組，比外部的要好，專業(yè)的人干專業(yè)的事，有助于房地產(chǎn)軟著陸、行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、長期平穩(wěn)健康發(fā)展以及保交樓老百姓安居樂業(yè)。
三、未來，中國房地產(chǎn)的機(jī)會在一二線城市、在都市圈
任澤平還對中國房地產(chǎn)未來發(fā)展機(jī)會做了分析：“中國建了那么多房子，到了今天，房地產(chǎn)還有沒有空間?有，中國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的空間在都市圈、城市群人口流入地區(qū)?！?/span>
他認(rèn)為人口向頭部地區(qū)集中的趨勢越來越明顯：“中國的人口流入?yún)^(qū)域，從原來的四六分化、三七分化變?yōu)槎朔只?。根?jù)澤平宏觀和智聯(lián)招聘的聯(lián)合研究數(shù)據(jù)，全國的330多個城市，人口流入的只占20%?！?/span>
任澤平說：“我們研究了世界上幾十個國家后發(fā)現(xiàn)，人口大遷移是都市圈化、大城市的勝利。大家知道，美國在過去上百年，人口源源不斷地從中部地區(qū)流入到東西海岸都市圈城市群，結(jié)果就是廣大的中部地區(qū)房價長期滯漲，兩大海岸線房價不斷創(chuàng)新高。”
“再來看日本。在過去的上百年，人口源源不斷的往三大都市圈遷移。日本1.3億人三千六百萬在東京都市圈，韓國5000萬人中2500萬在首爾都市圈?！?/span>
任澤平認(rèn)為中國也正在經(jīng)歷這樣一個過程：“人口往長三角、珠三角、京津冀、廣東、浙江、江蘇、山東這些地方集聚。中國未來的城鎮(zhèn)化大約還有十幾個百分點的空間，未來的人口流向就是我們的19個城市群，重點就是長三角和珠三角以及區(qū)域中心城市。”
2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙增量分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人。
人口往都市圈城市群遷移集聚，帶來基礎(chǔ)設(shè)施投資、產(chǎn)業(yè)分工、規(guī)模效應(yīng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、住宅投資等機(jī)遇。到2030年，2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在四大都市圈、19個城市群。
“為什么年輕人愿意來大城市?因為一二線城市拼的是才華和勤奮，回到老家拼的是關(guān)系，只有來到了一二線城市，你才能有更公平實現(xiàn)自己夢想的機(jī)會?！?/span>
任澤平還通過對比東京的人口容量，認(rèn)為北京和上海的人口增長還有很大空間：“北京是2200萬人，上海是2400萬人，如果城市規(guī)劃包括軌道交通、教育、醫(yī)療等能夠規(guī)劃的好，這些城市應(yīng)該正常都應(yīng)該超過三千萬人，北京可以再增加800萬，這個城市就會變得更有活力?！?/span>
任澤平最后總結(jié)說：“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。我們要判斷一個地方、一個區(qū)域的房地產(chǎn)周期，它影響因素非常多，區(qū)位、人口、貨幣、產(chǎn)業(yè)等等。但最重要的是什么?在長期來說，是人口。一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的根基還是在人，一個地方如果人口源源不斷地流入，不僅房地產(chǎn)繁榮，其他產(chǎn)業(yè)也會繁榮。”
來源：今日頭條
