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關(guān)于房地產(chǎn)的21個(gè)判斷

發(fā)布時(shí)間:2020年08月31日     瀏覽次數(shù):1003次

   房地產(chǎn)業(yè)以后也像制造業(yè)、消費(fèi)業(yè)一樣,要賺品牌溢價(jià)、經(jīng)營(yíng)溢價(jià)等等。

   關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè):賺辛苦錢的時(shí)代來了

   1、中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)越來越像一般制造業(yè)或一般消費(fèi)業(yè)。

   2、政策層面不太希望看到大波大動(dòng)。這一輪樓市調(diào)控的意圖就是‘摁住’,引導(dǎo)資金從地產(chǎn)流向其他行業(yè)。

   3、房地產(chǎn)融資環(huán)境的改變,直接導(dǎo)致“高杠桿融資、高周轉(zhuǎn)滾動(dòng)”的底層邏輯發(fā)生改變。

   4、房地產(chǎn)業(yè)以后也像制造業(yè)、消費(fèi)業(yè)一樣,要賺品牌溢價(jià)、經(jīng)營(yíng)溢價(jià)等等。

   5、房企拿地自有資金的比例提高、杠桿加不上去了,這樣掙錢都是掙辛苦錢,賺不到金融的錢、杠桿的錢。

   6、香港的房地產(chǎn),目前平均杠桿率40%,內(nèi)地為70%。為什么前者保持在這么低的水平?因?yàn)橄愀燮髽I(yè)吃高杠桿的虧,經(jīng)濟(jì)泡沫襲來,高杠桿的副作用是摧枯拉朽的。

   7、決策層目前對(duì)房地產(chǎn)的政策,是根本性的政策,調(diào)控思路改變。房地產(chǎn)如果還是高杠桿、高周轉(zhuǎn),對(duì)其他行業(yè)就影響太大了。

   關(guān)于資本市場(chǎng):房地產(chǎn)估值邏輯改變

   8、地產(chǎn)的投資邏輯變了,必然,估值邏輯也發(fā)生了變化。最近很多板塊都處在歷史(接近)歷史高位,比如新能源電池。但是軍工、地產(chǎn)兩個(gè)板塊處在歷史估值水平之下。

   9、房地產(chǎn)現(xiàn)在的估值水平,只有歷史水位的20%多。房地產(chǎn)板塊主要受政策的影響,政策很清楚是“摁住”地產(chǎn),讓資源更多流向其他行業(yè)。那么二級(jí)市場(chǎng)給它的評(píng)估是低周轉(zhuǎn)、低杠桿,回報(bào)率降低。相應(yīng)的,估值怎么可能上得去。

   10、現(xiàn)在地產(chǎn)IPO很慢,物業(yè)IPO相對(duì)很快,大消費(fèi)等企業(yè)的IPO速度更是會(huì)越來越快。邏輯是一樣的——通過加快其他行業(yè)的IPO,吸引資金流入。

   11、從3年~5年的周期來看,中國(guó)會(huì)有大量的新增IPO,相當(dāng)于創(chuàng)造了新增的資產(chǎn),一次可稀釋和抑制股票市場(chǎng)的泡沫?,F(xiàn)在IPO注冊(cè)推進(jìn)也是表現(xiàn)。

   12、這一輪IPO窗口期,地產(chǎn)或不能分羹到太多份額。這也正是決策層的指揮棒,希望發(fā)展的方向。

   關(guān)于房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)變平

   13、過去很多城市房?jī)r(jià)10年漲10倍,未來可能頂多就10年漲1倍。

   14、過去40年中國(guó)平均每年高于9%的增長(zhǎng)速度,房地產(chǎn)價(jià)格也加快上漲,很多人可能嘗試過房?jī)r(jià)漲了10倍的體驗(yàn)。但在未來,整體漲幅會(huì)大幅變慢,這跟幾個(gè)周期的變化有關(guān)系:

   一是,整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期從高速增長(zhǎng)到了中高速增長(zhǎng)。

   二是,整個(gè)金融周期,2008年上行周期結(jié)束,2008年以后的那10年整體流動(dòng)性其實(shí)偏緊,2017年金融周期下行。

   三是,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)生了變化,供給量增加,需求量開始減少。

   15、2013年后可以發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)年齡人口都出現(xiàn)了下降,剛需人口也出現(xiàn)傾向性,所以供給在增加,需求在減弱,“斜率”變平了,自然價(jià)格的所謂波動(dòng)也會(huì)變平。

   關(guān)于土地制度:“土地產(chǎn)權(quán)”邁大步

   16、內(nèi)循環(huán)對(duì)房地產(chǎn)的影響,說是機(jī)會(huì)或者沖擊,都不對(duì),兩者兼具。

   17、啟動(dòng)內(nèi)需,不只是發(fā)點(diǎn)消費(fèi)券,也不是鼓勵(lì)大家都去買房子,而是從生產(chǎn)要素的角度(比如土地)產(chǎn)生作用。首先肯定就是從供給端,比如增加土地入市規(guī)模。

   18、生產(chǎn)要素,比如土地的供給主要存在兩個(gè)問題:住宅類土地供給太少(只有20%不到);留給開發(fā)商的利潤(rùn)不夠。

   19、那么既然是生產(chǎn)要素改革,同時(shí)也符合啟動(dòng)內(nèi)需的需要,把土地產(chǎn)權(quán)做徹底的變革,可能已經(jīng)到時(shí)候了。

   20、土地改革力度和步子要更大一些。不僅是形成城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一,而且在土地產(chǎn)權(quán)、法律上要做一些變動(dòng)。從改革的深度、廣度和潛力來講,確實(shí)還是很大。

   21、基于未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,能不能在土地這樣的生產(chǎn)要素上做更大力度的改革,實(shí)行土地產(chǎn)權(quán)的改革,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化,這其實(shí)是我們下一步真正要實(shí)現(xiàn)國(guó)際國(guó)內(nèi)雙循環(huán)格局,特別是強(qiáng)調(diào)以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的發(fā)展格局的基礎(chǔ)。

 

                                             來源:財(cái)富指北