資 陽(yáng) 地 建 信 息
第 12 期
商會(huì)秘書處主辦 2017年8月16日
按：為深入理解新經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，厘清房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)?，F(xiàn)將《黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡》分期編發(fā)，以期有所裨益。
5月26日晚，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆（原重慶市長(zhǎng)）現(xiàn)身復(fù)旦大學(xué)，以《關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的若干思考》為題，與相關(guān)專家、學(xué)者進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的分享。黃奇帆談了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的十大失衡與建立五個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)策，其中談失衡部分引用了大量詳實(shí)的數(shù)據(jù)，完全印證了我近二十年來(lái)關(guān)于土地財(cái)政和房地產(chǎn)走勢(shì)的分析，有極高的收藏價(jià)值；建立五個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制方面，博主認(rèn)為大部分是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思路，將導(dǎo)致中國(guó)地方政府財(cái)政的崩潰以及“稅收暴動(dòng)”，其實(shí)并沒(méi)有多大的可行性?，F(xiàn)將其論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡部分的內(nèi)容轉(zhuǎn)載于此。
黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡
中國(guó)的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，說(shuō)它是支柱，不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)。
我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。
房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來(lái)金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。
我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問(wèn)題。我自己感覺(jué)，這種失衡表現(xiàn)在10個(gè)方面。
失衡之一：土地供應(yīng)
房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。
宏觀上看，國(guó)內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開(kāi)發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來(lái)，大體上平均每年要用800萬(wàn)畝耕地征地動(dòng)遷，轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地。每年800萬(wàn)畝，每10年就是8000萬(wàn)畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會(huì)有一些計(jì)劃外的征地，這樣的話，國(guó)家一年800萬(wàn)畝，下邊有個(gè)百分之十幾多征的地，實(shí)際上，每十年國(guó)家要用掉1億畝耕地。我們改革開(kāi)放30多年，國(guó)家的耕地少了3億多畝，1980年的時(shí)候，國(guó)家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過(guò)30年就不可避免地要降到18億畝以下了。
我們國(guó)家有個(gè)判斷，無(wú)論如何，十三四億人口，吃飯問(wèn)題至少需要18億畝耕地。一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬(wàn)億斤糧就需要10億畝解決吃飯問(wèn)題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬(wàn)噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國(guó)的地是不夠的，每年都要進(jìn)口飼料或者糧食。總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全所在。
現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過(guò)去30年每年800萬(wàn)畝了， 2015年供應(yīng)了770萬(wàn)畝，2016年供應(yīng)了700萬(wàn)畝，今年，還沒(méi)到年底，實(shí)際供應(yīng)還不知道，但是計(jì)劃是供應(yīng)600萬(wàn)畝。土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會(huì)緊張一點(diǎn)，這是第一個(gè)問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題是，這600萬(wàn)畝土地，分成四個(gè)方面的用途。這個(gè)地說(shuō)起來(lái)是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個(gè)水庫(kù)，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過(guò)農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。這樣的話，600萬(wàn)畝土地，會(huì)有35%左右實(shí)際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬(wàn)畝里還有400萬(wàn)畝。
這400萬(wàn)畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；第二塊是工業(yè)，在國(guó)家改革開(kāi)放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒(méi)有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。如果來(lái)了一個(gè)搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。過(guò)去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬(wàn)畝土地，大體上會(huì)有多少給了工業(yè)呢？22%左右。
剩下來(lái)住宅可以拿多少？10%。就是說(shuō)總分母600萬(wàn)畝中，10%給了房地產(chǎn)。這個(gè)比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個(gè)城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。好不容易有了這點(diǎn)地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點(diǎn)？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點(diǎn)呢？
政府做事呢，會(huì)有點(diǎn)，不叫長(zhǎng)官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個(gè)點(diǎn)，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過(guò)來(lái)，中小城市，200萬(wàn)-300萬(wàn)人口級(jí)的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級(jí)部門支持，指標(biāo)拿到的時(shí)候，假如說(shuō)平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。每個(gè)城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點(diǎn)，反倒是中等城市、小城市會(huì)更多一點(diǎn)。供不應(yīng)求，土地越拍越貴。
這是我要講的供地失衡的問(wèn)題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細(xì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實(shí)更合理的調(diào)控方式。（待續(xù)，轉(zhuǎn)下期）
發(fā)：各會(huì)員單位。
送： 市工商聯(lián)（總商會(huì)）、市住建局、市民政局、市工商局。
